Por: Milton Ozai
Se você chegou até esse post é porque já deve ter ouvido falar sobre as possíveis vantagens de se transferir um imóvel para uma empresa ou holding patrimonial, correto?
Mas é importante ficar atento a uma série de questões tributárias, societárias e cartoriais para não ter surpresas futuras.
Normalmente, as pessoas que se interessam por este tipo de assunto têm uma série de dúvidas em comum. Por este motivo, estruturamos este post no formato de Perguntas e Respostas para facilitar a compreensão de todos os pontos.
Vamos começar?
1) Quais as vantagens de constituir uma holding patrimonial?
Nós criamos um conteúdo específico para explicar em maiores detalhes as vantagens de abrir uma holding patrimonial.
Resumidamente, podem existir vantagens de natureza tributária, sucessória e de proteção patrimonial. No entanto, é necessário analisar caso a caso para determinar se realmente será vantajoso constituir a holding:
- Em relação à parte tributária, normalmente é vantajoso colocar na holding os imóveis que estão para locação e os imóveis recebidos de herança, cujo valor está bem defasado no IRPF;
- Do ponto de vista sucessório, normalmente faz sentido concentrar os imóveis em uma holding quando a família possui muitos imóveis ou exista algum risco de conflito familiar relacionado à herança;
- Por fim, em relação à proteção patrimonial, faz sentido colocar os imóveis em uma holding caso o detentor desses imóveis esteja sujeito ao risco de penhora de bens na pessoa física.
2) Qual o procedimento para integralizar um imóvel no capital social de uma empresa?
Se a empresa ainda não estiver constituída, o primeiro passo é redigir o Contrato Social da empresa, especificando que a integralização do Capital Social se dará por meio da conferência de bens imóveis.
Por outro lado, se a empresa já estiver constituída, basta realizar uma Alteração Contratual de aumento de Capital Social com a integralização por meio da conferência de bens imóveis.
Seguem alguns detalhes importantes:
- O Contrato Social ou a Alteração Contratual deve especificar a titulação e a descrição do imóvel bem como o número de sua matrícula no Registro Imobiliário;
- Tratando-se de imóvel em condomínio, será necessária a anuência de todos os condôminos ou prévia notificação quanto ao exercício do direito de preferência;
- No caso de sócio casado, deverá constar a anuência do cônjuge, salvo no regime de separação de bens.
O Contrato Social ou a Alteração Contratual deve ser levado a registro na Junta Comercial (ou no Cartório de Pessoas Jurídicas, conforme o caso), sendo necessário realizar também o registro/alteração junto aos demais órgãos como Receita Federal, Secretaria da Fazenda, Prefeitura, etc.
Uma vez registrado o Contrato Social ou a Alteração Contratual na Junta Comercial ou no Cartório, basta averbar esse documento na Matrícula do imóvel em questão e pronto!
3) Incide algum imposto na integralização do imóvel no capital social da empresa?
Depende.
O art. 36 do Código Tributário Nacional (CTN) determina que não incide o ITBI na integralização de imóvel no capital social da pessoa jurídica, mas desde que sua atividade não seja preponderantemente imobiliária (i.e. venda ou locação de imóveis).
Ou seja, quando mais do que 50% da receita operacional da empresa nos 2 anos anteriores ou posteriores à integralização do imóvel for de natureza imobiliária, incidirá o ITBI normalmente.
Caso contrário, não incidirá ITBI.
Caso a empresa ainda não tenha completado 2 anos de existência no momento da integralização do imóvel, deve ser analisado o período de 3 anos a partir da integralização do imóvel para determinar se a empresa tem ou não atividade preponderantemente imobiliária.
A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel e a alíquota dependerá de cada município (que normalmente é 2% ou 3%).
4) O sócio pode transferir o imóvel para a empresa título de “empréstimo”?
O sócio pode até emprestar o imóvel para a empresa, cuja operação se chama “comodato”, mas isso não transfere o imóvel para o nome da empresa.
Em outras palavras, quando o sócio cede um imóvel em “comodato” para a empresa, podemos dizer que não se aplicam nenhum daqueles benefícios que falamos no item 1 acima.
Sabemos que existem pessoas por aí fazendo o seguinte: o sócio cede um imóvel em comodato para a empresa; a empresa passa então a alugar esse imóvel a terceiros, se beneficiando da tributação favorecida na pessoa jurídica; e, por fim, a empresa distribui os lucros de forma isenta de volta para o sócio.
Ora, evidentemente essa operação está errada. Qual seria o propósito negocial de alguém ceder um bem gratuitamente a um terceiro e, no fim, receber todos os lucros provenientes da operação de aluguel? Claramente está havendo um abuso de forma com o único intuito de evitar o pagamento de imposto.
Não recomendamos esse tipo de operação tendo em vista o iminente risco de autuação fiscal.
5) O sócio pode vender o imóvel para a empresa ao invés de integralizar no capital social?
Sim, essa é uma operação legítima.
O sócio pode, inclusive, emprestar dinheiro para a empresa (operação de mútuo) para que a empresa compre esse imóvel do sócio.
Importante destacar que nessa operação incidirá o ITBI normalmente por se tratar de uma operação de compra e venda de imóvel.
6) Por qual valor o imóvel deve ser transferido no caso de integralização no capital social da empresa?
Via de regra, o valor a ser utilizado na integralização do capital social com bens imóveis é o valor do custo de aquisição daquele imóvel no IRPF da pessoa que o integralizou.
O art. 23 da Lei nº 9.249/95 permite que a pessoa física atualize o valor do imóvel ao valor de mercado no momento da integralização, sendo que a pessoa física deve apurar o ganho de capital nessa atualização ao valor de mercado, que, conforme o caso, estará sujeita ao imposto de renda.
São raras as situações em que vale a pena fazer essa atualização ao valor de mercado. Primeiro porque na maioria dos casos a pessoa física teria que pagar imposto de renda sobre essa atualização; e outra que, na maior parte dos casos, quando a empresa for vender esse imóvel lá no futuro, a tributação se dará sobre o preço de venda, de forma que o valor que serviu de base para a integralização no capital social será irrelevante.
7) Como deve ser feita a contabilização do imóvel no balanço da holding?
Nós criamos um conteúdo específico para explicar em maiores detalhes como funciona a classificação contábil dos imóveis nas holdings patrimoniais.
Esse assunto é de extrema importância pois a classificação contábil do imóvel terá impacto direto na tributação na venda futura desse imóvel.
Temos também um conteúdo específico explicando como funciona a tributação na venda de imóveis por uma holding patrimonial.
8) Posso transferir um imóvel para uma empresa que já possua outros negócios?
Sim.
No entanto, é importante que você inclua no objeto social da empresa as atividades de compra, venda, locação e administração de bens imóveis próprios.
Há de se verificar também os riscos empresariais relativos a esses outros negócios já que, ao colocar um imóvel na empresa, os riscos empresariais daquele negócio poderão recair sobre esse imóvel.
Dessa forma, dependendo dos riscos empresariais desses outros negócios, faria sentido criar uma nova empresa para servir de holding patrimonial, de forma a não misturar os riscos de um negócio com o outro.
9) Posso integralizar um imóvel no capital social de uma empresa que está em nome dos meus filhos?
Não, isso não é possível pois o capital social deve ser integralizado pela mesma pessoa que subscreveu aquelas quotas.
No entanto, você pode primeiro doar o imóvel para os seus filhos (pagando ITCMD sobre essa doação) e, posteriormente, os seus filhos integralizam o imóvel na empresa (pagando ITBI, conforme o item 3 acima).
Outra forma seria você integralizar o imóvel na empresa em seu próprio nome (pagando ITBI, conforme o item 3 acima) e, ato contínuo, você doa as quotas da empresa para seus filhos (pagando ITCMD sobre essa doação).
Uma terceira forma seria a empresa dos seus filhos comprar o seu imóvel com pagamento a prazo (pagando ITBI normalmente pela compra e venda). Neste caso, a empresa ficará com uma dívida perante você, que pode ser liquidada conforme o prazo estipulado entre as partes.
10) Qual tipo de profissional eu devo contratar para me ajudar a criar a minha holding?
Sugerimos que você contrate um contador especializado em holdings patrimoniais para lhe ajudar com cada etapa do processo:
- Entender suas circunstâncias pessoais e familiares para determinar se a criação da holding é recomendada;
- Analisar quais imóveis faria sentido colocar dentro da holding;
- Realizar os cálculos dos custos envolvidos na criação da holding bem como a economia tributária esperada;
- Montar o planejamento e o cronograma do processo como um todo;
- Redigir o Contrato Social ou Alteração Contratual;
- Realizar os registros em todos os órgãos pertinentes (Junta Comercial ou Cartório, Receita Federal, Secretaria da Fazenda, Prefeitura, etc.);
- Fazer o acompanhamento fiscal e contábil da holding mensalmente.
Dependendo da complexidade e das características de cada caso, pode ser recomendável também a contratação de um advogado especializado em assuntos de direito de família, sucessão, tributário e societário.
Esperamos que este conteúdo lhe ajude a esclarecer as principais questões relacionadas à integralização de imóveis em uma empresa ou holding patrimonial.