Posso doar um imóvel em vida? Posso passar meu imóvel para meus filhos e ainda continuar residindo nele?
Calma! Hoje nós vamos sanar todas essas dúvidas!
Publicado por Marins Lourenco (*)
Recentemente recebemos alguns questionamentos a respeito do instituto do usufruto, e com objetivo de tentar sanar essas indagações, iremos abordar a seguir o tema, que apesar de ser bastante conhecido, há uma série de crendices populares a seu respeito.
O usufruto em si compreende o exercício de dois atributos do direito de propriedade, o direito ao uso e fruição do imóvel. Assim, o denominado usufrutuário, que é quem normalmente detém a posse direta do bem, exerce o direito real de uso e fruição sobre coisa alheia. Enquanto que, o proprietário do bem, ou seja, aquele que recebe o imóvel, é chamado de nu-proprietário.
O usufruto pode ser constituído por lei, por ato inter vivos, como por exemplo um contrato, contudo, também é possível a sua constituição, por ato causa mortis, como um testamento. Assim, é importante mencionar que independente da forma de constituição, o usufruto deve ser registrado na serventia imobiliária, com base no artigo 167, inciso I, item 7 da Lei Federal 6.015/73.
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro:
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;
Passado esses esclarecimentos iniciais, daremos continuidade com as dúvidas mais comuns a respeito do usufruto:
- O que é doação com reserva de usufruto?
Consiste na doação de um bem, ao qual o doador deseja continuar usando e fruindo da coisa. A título de exemplo, um casal que deseja doar um imóvel para um filho em vida, mas deseja ter certeza que o filho não irá vender o bem ou expulsar os pais. Assim, eles efetuam a doação com reserva de usufruto vitalício para eles próprios.
- Como fazer esse tipo de procedimento?
A instituição da doação com reserva de usufruto é feita no cartório, visto que deve constar na matrícula do imóvel, também é possível de ser realizado através de testamento. É comumente utilizado para evitar brigas de inventário, onde o proprietário efetua a doação em vida, com reserva de usufruto a ele ou a um terceiro.
- Quais são as taxas que devem ser pagas?
Os principais custos são com a escritura, pagamento de certidões e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Quando o negócio tratar-se de compra e venda, a taxa é de aproximadamente 4-5% do valor do imóvel, contudo se for doação com reserva de usufruto o percentual fica em torno de 2%.
- Quem recebe a doação pode vender ou alugar?
Como falamos ali em cima, quem recebe a doação é tido como nu-proprietário, ou seja, é “dono parcial” e não pode vender e tão pouco alugar sem o consentimento do usufrutuário. Além do mais, é este quem tem o direito de receber o dinheiro do aluguel, visto que a doação com reserva de usufruto é realizada com objetivo de garantir renda ou moradia a alguém.
- Aluguei um imóvel de um usufrutuário, caso ele venha a falecer, terei que sair do imóvel?
Não, o contrato de locação continuará válido. Ocorrendo o falecimento do usufrutuário, o nu-proprietário, se tornará proprietário pleno do imóvel e passará a receber os alugueis. O que muda na prática para o locatário, é que ao invés de efetuar o pagamento ao usufrutuário, pagará diretamente ao proprietário, mantendo-se o contrato de locação.
- Caso o usufrutuário venha falecer, seus herdeiros tem direito sobre o bem?
Os herdeiros do usufrutuário não têm direito sobre bem, a reserva de usufruto é personalíssima, ou seja, não é transmitida a seus herdeiros. Quem recebeu a doação precisa se dirigir ao cartório e apresentar o atestado de óbito do usufrutuário e assim dar baixa no usufruto, passando o imóvel de forma definitiva para seu nome. Assim o então nu-proprietário, agora proprietário pleno, passa a ter total direito sobre o imóvel, podendo inclusive vendê-lo se quiser.
Vale ressaltar que, para que esse procedimento ocorra, deverá pagar os outros 2% (item 3) referente ao imposto de transmissão, além de que os cartórios costumam cobrar pelos dois atos, a doação e a reserva de usufruto.
7- Sou usufrutuário de um imóvel, caso o nu-proprietário venha a falecer, seus herdeiros tem direito sobre o bem?
Em caso morte do nu-proprietário, ou seja, quem recebeu a doação, os herdeiros têm direito a receber à doação e também deverão respeitar o usufruto estabelecido. A título de exemplo, se um pai doa um imóvel a seu filho único, com direito de usufruto próprio, e esse filho vem a óbito, os netos do usufrutuário devem respeitar o usufruto do avô.
- Recebi um imóvel de meus tios com reserva de usufruto a eles, contudo, o filho deles, que é herdeiro direto, está questionando a doação, ele pode fazer isso?
A resposta é depende. A doação é um ato de vontade, os herdeiros do doador, não podem contestar, entretanto, caso essa doação ultrapasse os 50% de que têm direito, seria passível de questionamento, podendo o herdeiro prejudicado requerer sua metade que tem direito.
- O usufrutuário pode fazer o que quiser com o imóvel?
Não, o usufrutuário não pode vendê-lo e tem a obrigação de conservar o bem. Além de que, deve pagar todas as taxas, como condomínio e IPTU. Caso não efetue o pagamento a ação é movida em face do usufrutuário e do nu-proprietário.
- Me arrependi e desejo cancelar o contrato de usufruto, é possível?
Sim, é possível, porém para que seja revogado é necessário voltar ao cartório onde o usufruto foi registrado e efetuar o cancelamento. Os impostos pagos pela transmissão do bem não serão cobrados, somente as custas dos atos no cartório.
(*) Marins Lourenco é Especialista em Direito Previdenciario, Imobiliário e Civel. Escritório especializado em direito previdenciário e imobiliário. Atendemos todos os ramos do direito do consumidor, responsabilidade civil e ainda inventário e partilha.
https://www.facebook.com/escritorioluma/?ref=page_internal
ESCRITORIO CONTABIL LUMA
Contador Lucimar Morais Francisco
Fone: 3623-4782